Landgericht Hamburg, izin alınmadan yapılan alt kiralamanın her durumda tahliye nedeni olmayacağına hükmetti.
Kararın çıkış noktası
Hamburg’daki davada tartışma, kiracının konutunu ev sahibinin rızası olmadan üçüncü kişiye bırakmasının ne zaman fesih için yeterli ağırlık taşıdığı sorusunda toplandı. Mahkeme, izin alınmadan yapılan alt kiralamanın kural olarak sözleşmeye aykırı olduğunu kabul etti; buna karşılık, ev sahibinin normalde izin vermek zorunda olduğu bir durumda her aykırılığın otomatik olarak tahliye sonucunu doğurmayacağını vurguladı.
Landgericht Hamburg, bu değerlendirmeyi kiracının daha önce başvuru yapmamış olması ve alt kiradan elde ettiği tutarın kendi kirasını açık biçimde aşması halinde bile uyguladı. Böylece uyuşmazlık, yalnızca iznin alınmamış olmasına değil, somut olayda ihlalin hangi ağırlığa ulaştığına odaklandı.
Uyuşmazlığın arka planı
Kiracı, Hamburg’da bulunan 2,5 odalı daireyi aylık 441,09 Euro bedelle kiralıyordu. Yaklaşık altı haftalık yurt dışı kalışı sırasında mobilyalı daireyi bir alt kiracıya bıraktı. Yapılan alt kira sözleşmesinde aylık 550 Euro kira ve buna ek olarak 200 Euro tutarında götürü bir yan gider ödemesi yer aldı.
Kiracının kişisel eşyalarının bulunduğu yarım oda alt kiracının kullanımına açılmadı. Ayrıca kiracı dairenin bir anahtarını elinde tuttu. Buna karşın, yola çıkmadan önce alt kiralama için ev sahibinden izin almamıştı. Daha önce de daireyi eBay Kleinanzeigen üzerinden ilan etmiş, 2021 yılında benzer bir ilan nedeniyle ihtar almıştı.
Ev sahibi, bu nedenle kira ilişkisinin olağanüstü ve derhal, ayrıca yardımcı talep olarak olağan fesih yoluyla sona erdiğini ileri sürdü. Ancak Amtsgericht Hamburg tahliye davasını reddetti; ev sahibinin istinaf başvurusu da Landgericht Hamburg önünde sonuç vermedi.
Neden izin hakkı bulunduğu kabul edildi?
Mahkemeye göre kiracının amacı, geçici yurt dışı kalışı sırasında konut giderlerini azaltmak ve buna rağmen daireyi elinde tutmaktı. Bu durum, § 553 Abs. 1 BGB anlamında makul bir menfaat olarak değerlendirildi. Mahkeme, kiracının alt kiradan gelen gelir olmasa da konutu sürdürme zorunluluğu içinde bulunmasının şart olmadığını; ekonomik, mesleki ya da kişisel nedenlerin de yeterli olabileceğini belirtti.
Kiracının geçici olarak tamamen ev dışında olması da hakkın doğmasına engel sayılmadı. Mahkeme, BGB’ye göre yalnızca konutun bir bölümünün devrinin söz konusu olması gerektiğini, ancak kiracının daire üzerindeki hakimiyetini tamamen bırakmamasının yeterli olabildiğini hatırlattı. Burada anahtarın elde tutulması, eşyaların içeride bırakılması ve yarım odanın kullanım dışında tutulması nedeniyle kiracının zilyetliğini bütünüyle kaybetmediği kabul edildi.
Altı haftalık süre de mahkemeye göre tek başına turistik kısa süreli kiralama sonucunu doğurmadı. Alt kiracının daireyi, yeni bir yer bulana kadar yaşam alanı olarak kullandığı belirtildi. Mahkeme için belirleyici olan, yalnızca sürenin uzunluğu değil, kullanımın somut niteliğiydi. eBay Kleinanzeigen’daki ilan ise tek başına feshe dayanak olacak bir ihlal sayılmadı; esas alınması gerekenin fiilen kararlaştırılan ve uygulanan kullanım olduğu ifade edildi.
Yüksek alt kira neden belirleyici olmadı?
Dosyada dikkat çeken noktalardan biri, alt kira bedelinin ana kiracının ödediği toplam kirayı açık biçimde aşmasıydı. Amtsgericht Hamburg, daha önceki değerlendirmesinde özellikle mobilyalı kullanım, yan giderlerin götürü olarak kararlaştırılması ve öngörülmesi zor ısıtma giderlerini dikkate almıştı. Landgericht Hamburg ise sonuç olarak kiracının alt kiralama izni isteme hakkına sahip olduğu kanaatine vardı.
Ancak kararda, daha sonra Bundesgerichtshof’un 28 Ocak 2026 tarihli VIII ZR 228/23 kararının da dikkate alınması gerektiği belirtildi. Buna göre, kişinin kendi konutla bağlantılı giderlerini aşan gelir elde etmesi, § 553 Abs. 1 BGB kapsamında sadece mali yükü hafifletmeye yönelik menfaat sayılmıyor. Mahkeme, ek olarak mobilya gibi unsurların kazanç hesabında nasıl dikkate alınacağı sorusunun Bundesgerichtshof tarafından açık bırakıldığını da aktardı.
Neden fesih için yeterli görülmedi?
Her ne kadar işlem izinsiz olduğu için sözleşmeye aykırı sayılsa da, mahkeme bunun tek başına yeterli olmadığı sonucuna vardı. Bir kiracının izin alma ihtimali bulunması, ona ev sahibinin kararını peşinen bertaraf etme yetkisi vermiyor. Buna karşın, ihlalin feshe konu olabilmesi için belirli bir ağırlığa ulaşması gerekiyor.
Mahkeme, olağanüstü fesih açısından § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB’nin, kiracının ev sahibinin haklarını önemli ölçüde ihlal etmesini şart koştuğunu hatırlattı. Olağan fesih bakımından ise § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB uyarınca kusurlu ve önemsiz olmayan bir yükümlülük ihlali aranıyor. Landgericht Hamburg, somut olayda tüm koşullar birlikte değerlendirildiğinde, ihlalin bu eşiği aşmadığına karar verdi.
Kararda ayrıca ihtar meselesi de önem taşıdı. § 543 Abs. 3 BGB uyarınca, olağanüstü fesih için kural olarak önce başarısız bir ihtar ya da uygun bir düzeltme süresinin sonuçsuz kalması gerekir. Olağan fesihte ise ihtar zorunlu bir ön şart değildir; ancak somut olayda ihlalin ağırlığını etkileyebilir. 2021’deki önceki ihtar da sonuç değiştirmedi, çünkü mahkemeye göre bu ihtar yalnızca turistlere ya da iş seyahatindeki kişilere kısa süreli kiralama bakımından haklıydı ve kiracının kanunen izin alma hakkı doğabilecek diğer alt kiralama halleri için geçerli bir yasak sayılamazdı.
Genel sonuç ve genossenschaft konutları
Mahkeme, kararın izinsiz alt kiralama için bir serbestlik anlamına gelmediğini de açıkça belirtti. İzin alınmadan başlanan alt kiralama yine de ihlal oluşturuyor; ancak fesih için ihlalin ağırlığı, süresi, kapsamı ve diğer tüm koşulları birlikte değerlendirmek gerekiyor. Ayrıca, olası bir fesih öncesinde izin gerekip gerekmediği, kiracının § 553 Abs. 1 BGB kapsamındaki hakkı, reddetme nedenlerinin bulunup bulunmadığı ve ek gelirlerin hangi ölçüde dikkate alınacağı tek tek incelenmeli.
Kararda, Wohnungsgenossenschaften açısından da ayrı bir çerçeveye işaret edildi. Genossenschaft ile üye arasındaki ilişki, öncelikle tüzüğe göre belirleniyor; ancak bu durum, kiracının alt kiralama izni hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmıyor. § 553 Abs. 3 BGB uyarınca kiracı aleyhine olan farklı düzenlemeler geçersiz sayılıyor. Olası bir üyelikten çıkarma ise § 68 GenG kapsamındaki bir çıkarma nedeni varsa ayrıca değerlendirilebiliyor; buna rağmen üyeliğin sona ermesi, kira ilişkisinin kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmiyor.
